中国国贸股票讲解来看下上半年济南和青岛都出过什么一楼市相关的政策

文/檀扒爷

山东的双子星，在房价跌幅上，步调非常一致。

9月14日，国家统计局出品的70城房价走势如约而至，新房最高的是惠州，貌似没啥好意外的，深圳地铁线都通过去了，对于惠州的单次利好，路人皆知。

但是7、8两月楼市政策密集，总有些地方能给人惊喜，比如说——山东。

数据来源：国家统计局

8月的济南，在二手房价同比上，70城垫底，下跌了3.3%！和它同省的好对手青岛相比之下可要好得多，环比同比都是正增长。 还不止于此，我往前翻了下，发现济南这个新房同比下跌已经连续三个月“夺冠”了...... 而青岛虽然在新房上表现还可以，但是到了二手房那就是另一番风景，光是看6-8月的房价变动，青岛二手房方面也是连续垫底三个月了，其中7月还“荣登”倒数第一。 这真是奇了怪了，调控最猛、被点名开会的城市里，也没见这俩身影，深圳政策一波波发也没见怎么掉，山东的双子城倒是全国领跌了起来。 金九银十已至，下跌步调却这么一致，济南和青岛，这是怎么了？

跌跌不休 山东双子星 上半年干了啥？

本来看到8月房价下跌，第一个反应就是是不是这两个地方在给金九银十做铺垫？ 毕竟到了三四季度，房企的回血时间到了，而还贷的时间也不远了，这时候就会出现打折甩卖的情况，房价就会出现短期内的波动。 看着貌似有点道理，但实际上不对呀，哪儿有从年中就开始酝酿的金九银十，叫金六银七还差不多！ 那会不会是出台过强势的政策，把楼市给打压住了？ 来看下上半年济南和青岛都出过什么一楼市相关的政策，从济南开始，最重要的大概2条：

1、4月30日，济南出台《关于深化户籍制度改革加快人才集聚的若干措施》，对有在济南从业、居住意愿的外地人员，全面取消在城区、镇区落户迁入条件限制。 2、6月12日，济南发布《济南市符合条件的租赁住房承租人相关权益保障的实施意见（试行）》，租房就能落户，子女就近入学。

这俩怎么看都是利好楼市的，也没有追加的限购政策，不应该变成了打压房价的工具。 再来看下青岛，主要2条：

1、2月，青岛住房公积金管理中心出台新政，允许受疫情影响的企业暂缓缴存住房公积金，企业也可申请降低住房公积金缴存比例，单位和个人比例最低不低于5%。 2、3月时，青岛城阳区出台 《关于吸引人才享受共有产权住房政策的实施意见》，从房源和资金方面给予支持，减轻人才购房压力。

同样也没有什么可以连续影响房价下跌的政策。 那剩余的大政策全都是全国统一或是其他重点城市提的，影响要么是全国范围要么就是特定区域，都没法成为山东双子房价下跌的理由。 既然如此，问题就只能是出在这俩城市自己身上。 根据搜狐焦点济南的数据，济南其实从4月起新房房价就开始下跌（有意思，人家都是4月开始复原），且上半年整体由于疫情的原因供销两侧都在下滑，而且还供小于求。

数据来源：国家统计局

再看一下70城数据，可以发现济南的新房房价下跌最厉害的，是90-144平米的户型，非常神奇，同时避开了一般意义上的刚需和豪宅。 6月和7月也和8月的相似，这一面积的新宅价格指数分别是95.7和95.6，都是当月三类面积中下滑的最厉害的。 那总结一下就是说，济南房价的连跌，问题都是出在了一般意义上的改善型住房上...... 我的理解就是，刚需嘛必买的，价格变化不重要，豪宅是有钱人买的，对价格弹性的需求也没那么大，但是改善型就不一样了，说好听点两头沾，说难听点那叫两边都不讨好，刚需嫌贵，富豪又看不上，于是在疫情期间成了下跌的主力。 那青岛呢？

数据来源：国家统计局 仔细看下按面积分的话，其实和济南是同一个问题，就是中间段榻了，导致整体拉胯，区别就在于，济南拉胯的是新房，而青岛则是二手房，那从侧面也可以得出，济南的话二手房比较稳，青岛则是新房。 从这样的结果来究其原因的话，那还是疫情的影响因素最大，但是也可以看出，疫情的杀伤力其实主要就体现在了“改善”上，毕竟说到底，刚需和豪宅对价格并不是那么敏感，反正对应群体该买的都会买，但是到了改善型上就都得掂量掂量了。

房价不是全部 山东双子的未来在哪里？

山东上半年过得并不顺，又是疫情，又是过去的高考顶替事件，又是外贸进出口总量的同比下跌（3.4%，主要是对美韩），真的是祸事不断。 那作为全省顶梁柱的省会济南以及一哥青岛，压力山大。 2019年济南和青岛的GDP共占了全省的29.8%，这个占比对于“双引擎”带动的省份来说，并不算出彩。 比如江苏的“南京+苏州”是33.4%、浙江的“杭州+宁波”是43.9%，这样一对比，山东的“双引擎”是明显有些疲软。 虽然不是集中度越高越好，但是放大到山东省这个全国GDP排名第三的省份来看，济南和青岛，一个是黄河中下游的中心城市，另一个是黄河流域经济出海口，他们应该可以更优秀的。

以上，很有意思的事，今年9月13日，GaWC公布了世界范围内城市的排名，济南成为“世界二线城市”，青岛仍然是“三线”。当时媒体解读，普遍是“青岛不服气”。 这从一点程度上反映了这两个城市之间的相处关系——互相较劲，正当大哥。

看来，就像如今的国际局势的解脱之法一样，济南和青岛该放下意识形态的争锋，两兄弟抱团合作，再往前冲一冲！

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