贷易查P2P平台告诉你据建业地产2018年上半年～2020年上半年财报显示

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  上港集团

建业地产成立于1992年，后于2008年6月6日在香港联合交易所有限公司主板上市，至今扎根河南已有28年。2016年，建业地产开始进入高速增长模式，经过多年发展，已成功成为河南地王，全国TOP50。,哈哈！老子发大财啦！明天冲高出发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发发[买入][买入][买入][满仓] ,把你洗出去就会涨，稍安勿躁[大笑] ,叫东方流氓 ,涨1分 ,什么鬼股[好困惑]

2020年，河南建业在资本市场上风生水起。5月，建业新生活在香港上市;11月，中原建业也在港交所递交了招股书。加上此前已上市的建业地产、筑友智造科技，河南建业将拥有四家上市公司，地产资本版图越来越大。

2020年12月31日，“克而瑞研究中心”发布了《2020年中国房地产企业销售TOP200》排行榜。榜单显示，河南本土房企销售额超百亿的数量已达到10个，其中建业地产、正商、康桥位于前三甲，销售额分别为1039.1亿元、423.8亿元、271.5亿元。由此可见，建业地产风光无限。

但是《每日财报》也注意到，尽管轻资产业务助力建业地产千亿销售规模的突破，但转型之路依然漫长。负债高企，增收不增利，盈利能力堪忧……河南“地产大佬”建业地产的日子并不如表面那般风光。

毛利率下滑 增收不增利成问题

去年半年报数据显示，截至2020年6月30日止六个月，建业地产营收130.19亿元，较2019年同期上升43.60%;归母净利润7.27亿元，同比增长10.50%。

然而，建业地产2020年上半年毛利率却较去年同期下跌3.6个百分点，低至23.73%，而其净利润率也仅有6.0%，较去年同期下跌2.5个百分点。

据建业地产2018年上半年～2020年上半年财报显示，该公司毛利率和净利润率长期处于逐年递减态势。其中，其毛利率分别为36.05%、27.28%和23.73%，净利润率分别为12.0%、8.5%和6.0%。建业地产深陷增收不增利窘境。

值得注意的是，建业地产联营合营企业规模逐年扩大，2014年年末，公司的合营企业规模为40.44亿元，2015—2019年分别为65.32亿元、62.76亿元、90.26亿元、99.15亿元和95.34亿元，规模已经接近百亿元。而向合营企业的银行贷款及其他贷款的担保金额也水涨船高，由2018年的49.85亿元激增到2019年到103.73亿元，增幅达到108%。

但建业地产对联营企业的付出与回报却并未成正比。2015年～2019年，合营企业为公司贡献的净利润分别为2.69亿元、1.07亿元、1.99亿元、1564万元和1.78亿元。

现金流承压 负债规模不断攀升

数据显示，2016年至2020年上半年，建业地产的负债总额分别为373.29亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元，1510.78亿元。2020年以前，净负债率还能保持在60%左右;2020上半年，建业地产的净负债率由2019年底的64.2%上涨了12.7个百分点至76.9%，这一点与建业地产增长的融资成本脱不开干系。

2020年3月中下旬以来，随着国内流动性宽松，审批发行加速，房企发债利率进入下降通道。但建业地产的融资成本却不降反升。2020年上半年较去年同期的2.3亿元骤增超1亿元至3.70亿元，同比增幅高达60.60%;而销售成本紧随其后，从2019年上半年的65.94亿元增至2020年上半年的99.30亿元，同比增长50.60%。,目的就是忽悠散户。。。,我在做任务,倚天剑与屠龙刀升级版本后变成新倚天剑与屠龙刀
新倚天剑与屠龙刀是正版的 而倚天剑与屠龙刀2是盗版的,根据《公司法》的规定，上港集团拟以吸收合并的方式合并G上港，上港集团为合并完成后的存续上市公司，G上港在合并后终止上市并注销。上港集团以3.67元/股(取整四舍五入数)的价格发行股票作为换股吸收合并对价，向G上港除上港集团和关联方上海外轮理货有限公司、上海起帆科技股份有限公司以外的其他股东发行人民币普通股股票，用以交换该等股东所持有的全部或部分G上港股票。本次换股吸收合并G上港股票的换股价格为每股16.50元。本次换股吸收合并的换股比例为1：4.5，即本公司股东(上港集团、外轮理货、起帆科技除外)所持的每一股股票可以换取4.5股上港集团股票。本次换股吸收合并给予G上港股东(除上港集团外)现金选择权，G上港股东可以以其所持有的G上港股票按照16.50元/股的价格全部或部分选择现金对价支付。该部分现金对价由第三方支付(该第三方可以为一方或多方)，该第三方承诺按照前述换股比例全部转换为上港集团的股票。上港集团的关联公司外轮理货和起帆科技放弃换股，只行使现金选择权。
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建业地产的有息负债也在同步增加。2016-2019年末，建业地产的有息负债增长曲线是143.56亿元、155.84亿元、198.51亿元和314.91亿元。2020年中期为363.21亿元，较2019年同期增加超100亿元。

2020年11月18日，建业地产发布公告称，就发行3亿美元优先票据已与相关购买方签订协议。此次融资将用于偿还一年内到期的中长期境外债。如此“借新还旧”，建业地产的偿债压力可见一斑。

发力轻资产 代建惨成“接盘侠”

早在2015年，建业地产董事会主席胡葆森就曾表示，公司未来将以轻资产为主要模式，用3～5年实现从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。建业集团旗下，除了建业地产属于重资产，2019年收购的上市公司筑友智造科技公司，2020年5月上市的物业管理公司建业新生活，以及11月分拆准备上市的代建公司中原建业，这三家企业的方向分别为装配式建筑、物业管理以及代建，都是侧重于“轻资产”的发展路径。

也就是说，从拿地、盖房、装配、再到物业，建业地产打造了一条龙式服务。其中，中原建业的代建业务就是典型的轻资产。

殊不知，这代建业务也有“坑”。位于河南省周口市建设路与大庆路交叉口附近的“万达+建业”核心商业项目，是由天香投资控股有限公司联合万达集团、建业集团共同打造的。也就是说，实际拿地的开发商是天香控股，而万达和建业地产只是“锦上添花”，建业地产的角色是代建。

然而，天香控股把土地抵押出去之后，又将账上的资金抽调到别的项目中，造成资金链断了，项目停摆，业主急了。事实上，房地产开发商把土地抵押出去很正常，为了融资等后续的资金正常运转都会这样做。像这样代建的项目，出事了之后开发商肯定负主要责任。但是对于代建方影响也很大，比如信誉、品牌，甚至是法律风险上。

经历一年多停摆的项目，建业地产最终扛下了所有，做了“接盘侠”。建业地产本想靠着“建业”的品牌溢价，做代建等轻资产业务，赚“轻松”的钱，如今看来并没有这么简单。

2018年，一直坚守河南的胡葆森也松了口，表示将会有条件地走出河南。然而，截至2020年6月30日，建业地产的182个在管项目中共有174个项目位于河南省，占比超九成。实际上，走出去并不是一件容易的事。

随着正商、永威等河南本土房企的持续发力，建业地产在河南省的占有率和销售金额不断受到冲击。省内地位难保，省外举步维艰，建业地产如何疏解困境，《每日财报》将持续关注。

出品|每日财报

作者|何洛

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