600488天药股份:上述6个项目投资余额占五谷丰登人寿2021年3月末总资产的比例约为1.0%

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  华夏幸福

　　原标题：买买买！中国平安豪掷330亿，收购凯德集团旗下资产，什么信号？来看平安回应,小易收到己安排进日程，漫漫长路，遥见终点。[大笑] ,平今300，文华 ,300可做 ,交所将推出MSCI亚洲及新兴市场qh及期权 ,应该降平今

　　6月28日，凯德集团披露，与中国平安人寿签署了合作协议，向后者出售中国6个来福士资产组合部分股权。

　　根据披露，此次合作涉及项目包括上海人广来福士广场、上海?宁来福士广场，北京来福士中心、杭州来福士中心、成都来福士广场和宁波来福士广场。以上物业均为集商业、办公等为一体的商办综合体项目，且均已竣工并投入使用。平安人寿投资该项目总投资?额预计不超过 330 亿元。此项交易预计于2021年三季度完成。

　　对于这项投资，平安方面回复券商中国记者称，本次平安人寿投资的凯德来福士项目主要为商业办公不动产，标的资产中上海来福士广场等六个项目，是凯德集团最为核心的优质资产，租户品质优异，租约稳定。此次投资符合保险资金资产负债匹配的原则，可以优化险资配置，并取得良好且稳定的投资回报，实现保险资金的保值增值。

　　当日，平安人寿还披露了投资北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目的信息，该项目累计出资金额约为69.41亿元，资金来源为寿险传统组合保险账户和分红组合保险账户。该项目目前处于实际出资阶段。

　　平安拟330亿投资凯德6大来福士项目

　　资料显示，凯德是一家大型多元化房地产集团，总部设在新加坡并在新加坡上市。其投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。

　　凯德集团于1994年进入中国，中国是集团的核心市场之一。目前，凯德在中国40多座城市拥有或管理200多个项目。来福士是凯德旗下综合体旗舰品牌，发展至今在中国有9座。

　　前述6个来福士资产组合总资产价值为467亿元，平安收购其中部分股权。在一系列交易完成后，凯德在个项目中的持股比例，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%，并继续负责项目的运营及资产管理。

　　据平安人寿披露，平安此次投资凯德来福士项目的投资方式为，平安人寿作为投资主体，以直接持有个项目公司股权方式投资不动产。平安人寿拟通过股权方式分别受让并持有以下资产：

　　（1）?上海人广来福士项目物业的项目公司上海华庆房地产管理有限公司的60%股权，该公司注册资本3000万美元，截至2020年9月30日总资产约为14.18亿元、净资产约为10.65亿元。

　　（2）?上海长宁来福士项目物业的项目公司上海东方海外凯旋房地产有限公司的70%股权，该公司注册资本22.09亿元，截至2020年9月30日总资产约为47.78亿元、净资产约为26.15亿元。

　　（3）?北京来福士项目物业的项目公司北京新捷房地产开发有限公司的70%股权，该公司注册资本2450万美元，截至2020年9月30日总资产约为20.15亿元、净资产约为11.60亿元。

　　（4）?杭州来福士项目物业的项目公司来福士（杭州）房地产开发有限公司的70%股权，该公司注册资本约3亿美元，截至2020年9月30日总资产约为34.49亿元、净资产约为13.03亿元。

　　（5）?成都来福士项目物业的项目公司成都来福士实业有限公司的70%股权，该公司注册资本2.18亿美元，截至2020年9月30日总资产约为26.98亿元、净资产约为11.02亿元。

　　（6）?宁波来福士项目物业的项目公司宁波新鄞房地产开发有限公司的70%股权，该公司注册资本8亿元，截至2020年9月30日总资产约为11.32亿元、净资产约为6.04亿元。

　　上述6家项目公司分别持有100%对应的拟投资项目资产，主要从事相关物业的开发和运营。,公司奖励制度的设计会影响工人的行为模式和绩效，而工人的绩效与团体成本的业绩痛痒相干。是以，怎样设计一套得当奖励机制使得工人朝着团体的目标努力，是企业生存和发展的主要地点。本文以A信任投资公司为例，分析怎样设计具有高激励效果的项目奖金分配方案。

存在的弊端

在我国宏观经济调整和金融监管的冲击下，A信任投资公司虽然通过改进治理系统体例和经营体式格局，使得该公司的营业规模和经营实力得到了长足地发展，成为我国一流的信任投资公司。但是，为了适应新的竞争市场，A信任投资公司主业务务的转型以及公司重组却使得该公司的项目奖金分配方案的弊端日益凸显出来。首要存在着两大题目：
第一，奖金分配不能突出不同信任项目的价值。因为每个项目在项目风险、治理复杂程度以及战略性等方面存在十分大的差异，导致每个项目责任人面临的风险和所做的投入也不尽雷同，是以，对于不同的投入，他们应该获得有差异的回报。在实际中，A公司对悉数的信任项目都采取划一一律的分配体式格局，即按照固定的提成比例分配奖金。这既不能有效地区分项目责任人的投入和价值贡献，也不利于公司指导工人开发重点项目。
第二，后台营业支撑部门没有参与项目奖金的分配。信任项目的完成需要各类人员的配合，既需要前台的营业人员开发项目和治理项目的投入，也离不开后台营业支撑部门的扶助和监控。以是，从公平的角度来看，奖金分配既要奖励营业人员的支出，也要兼顾营业支撑人员的贡献。在实际中，A公司却过于看重营业人员的价值贡献，完全不考虑营业支撑部门工人的作用，将营业支撑人员排除在奖金分配对象之外，这已经在公司内部产生了强烈的不公平感。

提出“分粥”思路

基于A公司在项目奖金分配中存在的两大题目，依据公正合理、优劳优得和多劳多得的原则，提出了A公司的项目奖金分配总体思路。该思路是在确定奖金分配总额的前提下，根据项目的特点，确定项目调节系数，再结合提成比例、责任分配系数以及小我考核系数，进行综合评定, 最后得到一个相对合理的小我奖金分配额。
该思路的枢纽点在于通过引入项目调节系数和小我责任系数，科学、合理地区分不同项目的价值贡献和小我的投入贡献，从而能够有效地解决A信任投资公司在项目奖金分配上存在的两大题目，确保了项目奖金分配的公正性和合理性。

设计“分粥”方案

根据“分粥”的总体思路，从五个方面来构建A信任投资公司的项目奖金分配方案，详细如图1所示。

步骤一：明确奖金分配总额
明确奖金分配总额是项目分配方案的起点，该步骤决定项目团队分配奖金的多寡。
依据信任公司奖金分配的特点，奖金分配总额确定信任净收入和信任利润指标之间的差额，其值为超额利润贡献。在此方案中，把超额利润贡献作为奖金分配的基数是出于两个目的：第一，从信任净收入剔出了项目运作过程中产生的各种费用、人工成本以及变动成本，能够实现小我所获奖金和企业利润收入的有效联动，达到利润共享的目的；第二，把奖金分配总额和业绩考鹤鞴披润指标相干联，既有利于完成公司的年度经营目标和工作使命，也利于明确小我的职责使命。是以，基于这种思惟，奖金分配总额的公式按以下体式格局表达：
奖金分配总额=超额利润贡献=信任净收入—项目利润指标
信任净收入=所有信任收入—费用成本—人工成本—其他应扣额
在此步骤中，根据信任财务部和计划财务部提供各个项目团队的经业务绩数据，即可计算出每个项目的奖金分配总额。
步骤二：衡量项目价值
该步骤是项目奖金分配方案的枢纽点之一，通过设定项目调节系数，区分信任项目对企业的价值贡献高低，以指导和调节营业人员的行为。
从A公司的项目运作情况来看，因为受到市场环境和当局宏观政策的影响，以及在公司现有激励方案的导向下，A公司的信任高级司理更倾向开展能够尽快获利的短期项目，而摒弃对公司长远发展有庞大影响的、短期效益不显明的庞大信任项目，这显然背离企业长期的可持续发展战略目标。而且，信任投资作为一个风险性比较高的项目，一旦项目发生风险，将对企业造成经济和信用的双重损失。由此可见，项目战略性和项目风险度是对项目团体价值影响至深的两个枢纽要素。是以，本方案采用了项目战略性和项目风险度两要素，构建项目影响要素模型。因为这两个影响要素对企业的价值贡献和影响作用不同，因而他们各自所占的权重也不雷同（详细数据参见表1）。项目调节系数公式表达如下：
项目调节系数=战略作用点值*权重+风险度点值*权重

在此环节中，根据A公司风险控制委员会对不同项目各影响要素的影响程度进行评分，就可以计算出每个项目的项目调节系数。
步骤三：确定项目提成比例
该步骤是根据信任公司的三类营业特点，确定每个项目的提成比例。A公司的营业类型分成三大类：PE类营业、传统类信任营业和证券投资类信任营业。这三类信任营业因为各自的运作周期、运作模式以及风险度存在差异，导致这三类信任项目的提成比例各有不同。在确定这三类信任项目提成比例时，参考了A公司的惯例和金融行业的常规做法，详细提成比例如下：PE类营业为30％；传统类信任营业为20%；证券投资类信任营业为7～10％。
其中，PE类营业和传统类信任营业采取的是固定提成比例，而证券投资类信任营业采取浮动提成比例。证券投资类信任营业的实际提成比例则由项目平均收益率和市场实际平均收益率共同决定：当项目平均收益率低于市场平均收益率时，证券投资类信任营业的提成比例为7%；当项目平均收益率高于市场平均收益率时，证券投资类信任营业的提成比例为10%。
在此环节中，风控部根据每个项目的特点，参照项目提成比例规定，确定每个信任项目的提成比例。
步骤四：划分职位价值贡献
信任项目的运作涉及到多个部门，是一个跨部门的团队运作体式格局，需要信任营业部门、风险控制部门、法务部和信任财务部等多个部门人员的合作。在进行奖金分配时，既要明确不同职位所承担责任的差异，也要区分不同人员的岗位和职能对项目运作的贡献程度。是以，在本方案中，采用小我责任系数来区分不同岗位、不同职能的人员对项目运作做出的不同影响，以区别小我的不同贡献度。该步骤也是本方案的核心内容，详细由以下两步完成。
第一、引入责任分配模型，确定项目的治理复杂系数。因为信任项目规模和项目治理成熟度不同，会使得项目的治理难易程度和工作量存在着很大的差异，是以，由项目规模和项目复杂程度两个维度构建的责任分配模型就成为了区分项目治理复杂程度的有效工具（见表2）。因为项目规模和项目复杂程度是两个完全自力的变量，是以，项目治理复杂系数的公式表达如下：
项目治理复杂系数=项目规模*项目成熟度
其中，项目治理复杂系数由A信任投资公司的风险控制委员会按照不同项目的规模和成熟度两维度进行评估打分，然后计算该项目的治理复杂系数。

第二、根据项目治理复杂系数，确定每小我的责任分配系数。在项目团队中，信任部是前台运作部门，风控部、法务部和信任财务部是后台的支撑配合部门。其中，信任高级司理和信任实行人员的能力和绩效的高低将会直接影响项目的利润和进度。是以，基于多劳多得和优劳优得的原则，奖金小我激励的重点对象是营业人员，尤其侧重对信任高级司理的高额奖励，但是会顾到对后台支撑人员的奖励。是以，信任高级司理的责任分配系数为0.55—0.75，信任实行人员的责任分配系数为0.15—0.25，后台人员的责任分配系数为0.1—0.2，其中风控、法务和信任财务人员的分配系数在后台人员责任分配系数的基础上，按照1：3：6的比例进行分配（如表3所示）。

步骤5：区分小我绩效
本步骤是根据工人的绩效考核成绩，采用小我绩效考核系数来区分小我的绩效高低。A公司传统上是采取经济指标考核和使命指标考核两维度考核体式格局，是以，每个工人的小我考核系数是经济指标考核和使命指标考核的加权值。详细公式表达如下：
小我绩效考核系数=经济考核结果*权重+使命考核结果*权重
在此环节中，根据人力资源部提供的相干人员的小我绩效考核结果，即可计算出每个成员的小我绩效考核系数。
综合以上的论述，在实验这五步骤之后，一个完备的信任营业奖金分配方案就形成了。项目责任人根据不同环节中获得的各项数据即可计算本团队成员的奖金分配额度。信任营业小我奖金的计算公式详细表达如下：
信任营业小我奖金=奖金分配总额*项目调节系数*项目提成比例*小我责任系数*小我绩效考核系数
总而言之，信任营业的项目奖金分配方案，是直立在周全考虑信任营业各方面影响要素的基础之上，具有科学性、合理性和实用性，能够起到激励工人，实现企业战略目标的目的。,好像已经封杀了,保证金越高说明杠杆越低，杠杆越低风险肯定越小,必须去原地方销户,就拿泰迪熊打比方吧，有直量和直角分段量发。直角量1.0米熊平躺测量0.8米左右直角量1.2米熊平躺测量1米左右直角量1.4米熊平躺测量1.2米左右直角量1.6米熊平躺测量1.4米左右直角量1.8米熊平躺测量1.6米左右直角量2米熊平躺测量1.8米左右直角量2.3米熊平躺测量2米左右

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　　对于这项投资，平安方面回复券商中国记者称，本次平安人寿投资的凯德来福士项目主要为商业办公不动产，标的资产中上海来福士广场等六个项目，是凯德集团最为核心的优质资产，租户品质优异，租约稳定。此次投资符合保险资金资产负债匹配的原则，可以优化险资配置，并取得良好且稳定的投资回报，实现保险资金的保值增值。

　　凯德集团首席执行官李志勤表示，欢迎平安成为战略合作伙伴，凯德将继续持有这六个来福士项目的股权，并负责项目的运营及资产管理。他进一步表示，凯德拥有多种资产再循环和多样化资本来源，对下一阶段增长充满信心。

　　另据披露，平安人寿成为6家项目公司的股东后，平安人寿将与6家项目公司构成以股权关系为基础的关联方。平安人寿拟向其中5家项目公司提供股东借款共计41亿元。最终金额视底层项目用款需求，以实际出资情况为准。关联交易定价将参照同类交易市场公允价格范围确定最终价格，确保关联交易定价定价公允性。

　　投资非自用性不动产占比10.3%

　　近年来，中国平安在不动产领域的投资颇受市场关注。截至目前，中国平安已是中国金茂、旭辉等知名地产企业的前三大股东，也包括近期陷入资金危机的华夏幸福。

　　据披露，截至2021年3月31日，平安人寿的I39合并口径总资产为3.51万亿元，净资产为2807亿元，扣除卖出回购金融资产和投连资产的金额的总资产为3.3万亿元，净资产为2745.82亿元。

　　从2020年业绩报告数据来看，中国平安在不动产、以及与不动产关联的物业、债和股票等方面的投资金额占其保险资金总规模的7.5%左右。对于凯德来福士项目的投资完成后，上述6个项目投资余额占五谷丰登人寿2021年3月末总资产的比例约为1.0%，公司投资非自用性不动产类的账面余额占上季度末总资产的比例约为10.3%。

　　根据银保监会发布的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，保险资金投资不动产资产的账面余额，合计不高于公司上季末总资产的30%。

　　中国平安首席投资官陈德贤今年初接受媒体采访时表示，不动产项目投资期限长，租金收益相对稳定，能够很好地匹配寿险资金规模大、久期长的负债特性，因此合理配置一定比例不动产也是中国平安长期投资策略之一。中国平安除了关注成熟、有稳定收益、地段好的商业写字楼等传统不动产，还会关注公租房、康养房、人才房等新型不动产。未来中国平安将会偏向选择物权类的投资，以物业为主。

　　券商中国记者通过wind统计，地产股一直是险资重仓较多的行业之一。2021年一季度末，保险公司重仓房地产股市值总计约756亿元。

　　保险资金“偏爱”地产背后有着保险资产配置的现实需求。例如，商业地产，以及公租房、康养产业等国家鼓励的新型不动产以及各类基建项目，这类资产需要资金量大且是长期资产，与保险负债可以进行比较好的久期匹配，长期资产回报率也相对比较高和稳健。不系之舟

　　不过值得注意的现象是，今年一季度保险公司对地产股减仓达到4856.68万股，持仓市值减少了108亿元。

　　陈德贤在接受媒体采访时亦坦言，银行房地产贷款集中度管理新规，限制开发商融资的“三道红线”，短期内给相关行业带来一定的挑战。尽管不动产对保险资金匹配长期负债是一个好的选择，但必须严格挑选，在目前的环境下应更谨慎一些。