央企控股讲述一个城市的房价极值主要由公立学校房组成

本文转载自公众号「子木聊房」

正文3946字，预计阅读时间：12分钟

文/子木

买房看地段，这个论调被香港老李炒热后，几乎成了楼市人口皆传的购房共识，烂了大街。

但接下来的话，老李并没有说。

因为谁都知道，即是学区房，又是地铁房，隔壁有大型商业，还是品牌开发商操刀，这种房子必然金贵，尤其是能级较高的城市，购房业主都不差钱。

然而对于普通老百姓(603883,股吧)来讲，显然是很难做到的。能力够的只能从交通、学校、商业、开发商四大指标里选择二三，普通人家就只能有一个指标的命。

当然连一个指标都搭不上的，这种房子就是纯自住，跟不上整体房价涨幅大盘，更别谈什么投资价值。

那么问题来了。如果能力有限，只能在四要素中选一个，到底优先选哪个才是明智的？房价因此的涨幅也是最可观的？

今天就这个话题，子木把多年的研究经验事无巨细告诉大家。

1

学区为王

由于学区房是大家最为关注的因素，这部分我讲得比较细。

首先学区对房子价值的影响，不在乎房子其本身。

因为在某种意义上，学区房的价值，更多表现在教育资源和成长圈层，房子只是附带品，这种观念已经成为老百姓共识，深入骨髓。

所以我们曾见过北京西城区连厕所都没有的破烂小房子，卖到10多万/平米。南京30多平米的80年代老房子，当地中产们连夜排队抢购……

一个学校甚至可以挽救一个地方的房地产，说起来你可能不信。

前几天，一个内蒙古老友对我讲。说鄂尔多斯(600295,股吧)这个城市的房价又起来了，十分火热，简直难以想象。

鄂尔多斯大家应该有所耳闻，之前因为煤炭经济繁荣，人均GDP一度超越香港。当初注入天量重资打造的康巴什新区，登上国外杂志头版，街道上都是霸道奔驰路虎，用矿泉水洗马路的新闻都被报道过。

康巴什新区夜景

2010年后，当地房价一度炒到1万多/平米，那时候国内大多数二线城市才是6-8000元/平米。

然而最终因为煤炭出路受阻，外加民间借贷链断裂，鄂尔多斯遭遇地方性金融危机。

鬼城康巴什

一夜之间经济垮塌，资本外逃，受灾最严重的康巴什新区房价从1万多每平米斩到3000元/平米，外地人一夜散尽，此地沦为中国最出名的“鬼城”。

但当地政府下了一步很高明的棋，那就是为了打造新区，把全市最好的资源都迁入了新区，尤其是最好的学校“蒙一中”。

蒙一中的高考成绩非常好，全市以及外地想来读书的家庭，就必须在附近买房，以此，房价有了支撑，和教育资源形成了正向循环。

2

能级分化

当然相对三四线城市教育资源对区域的影响力，能级更高的城市则表现在同片区不同楼盘之间。

比如深圳，因为一直以来施行“积分入学、就近入学”政策，最出名的百花片区与周边形成了天地价格差。

深圳百花园片区的房价为15.9万/平米，而300米外，一路之隔的圆龙园小区价格则为10.4万/平米，两个小区房价相差6万/平米，按一套百平米户型算，足足600万的价差。

而800米外的小区，单价相差则高达10万/平米，差出一套二线城市别墅的价格。

学区房这几些年的保值增值以及抗跌性，大家看在心里。据腾讯财经数据统计，学区房和非学区房在涨幅上差异，达到27%，并且随着时间的推移，价值趋势越来越明显。

所以，一个城市的房价极值主要由公立学校房组成，这句话不过分。但在学区对房价的影响上，我还要讲两个点。

1、教育可以由产业带动，具有延伸性。

2、教育的政策风险很大。

什么意思呢？

3

学区的走势

决定学区房质量的因素主要有两个：一个是超强的师资，一个便是优秀的生源，在某种意义上，生源质量可以撬动整个学区价值。

拿北京海淀举例。海淀区因为有清北八大高校加持，这里的房子天生便是全国家长的梦想，10万/平米房价的老破小比比皆是。

八大院校的人才输出，又创造了海淀的辉煌，吸引了全国各地高学历精英涌入。精英对子女的教育意识强，孩子们的教育底子好，海淀区的生源质量、名校升学率一路飙升，开始良性循环。

后来，北京海淀区优质产业北迁，阿里、腾讯、百度等大牌公司合纵打造出产业新极地。因为薪资待遇优厚，高学历家庭也在北迁，优质的生源甚至把北面教育贫瘠之地，硬生生考成了学区房。

这就是产业带动下，学区房的延伸。

教育的政策风险非常大，指什么呢？举个例子。

你之前因为这套房是学区房，即使是破破烂烂的老房子你也很放心，因为未来这个房子大有人接盘。

然而突然有一天，有人告诉你，这个房子上不了附近的好学校了，那你的房子的价值将一夜之间灰飞烟灭，等于遇上了黑天鹅。

之前有学区房的存在，是因为我们之前一直在施行“就近入学”政策，但是这几年为了打掉“高价学区房”这个畸形怪物，中国开始倡导「教育均衡化」。

尤其前段时间，北京西城区教育变革，施行多校划片后，中国教育均衡化的进程明显加快了。

“多校划片”可能还有很多人不懂，这里科普一下。

多校划片是指一个小区对应多个学校。

多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。

就在去年，教育部还“钦点”了24个城市名，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。

这24个城市分别是：北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。

所以如果买学区房，既为了让孩子读好学校，又能在房子升值上有所收益，你就承担政策风险，赌你的房子在你孩子读完书后，卖掉的时候，你所在的城市所在的片区还未施行“多校划片”政策。

但子木可以告诉你一个规律，因为学区房和利益链条勾连极深，充满暗箱操作，所以这种改革，注定是一个漫长的过程。

拿北京来说，最早提出时间是2015年，在教育部召开教育规划纲要新闻发布会上提出概念。2018年开始推进，2020年西城区才落地多校划片政策。

能级越低的城市，施行效率越低，尤其三四线城市施行时间基本可以不做考虑。

4

地铁财富

相对于学区，地铁房的价值更为稳定，因为教育政策可以改变，但是地铁站台位置几乎不可能改变，这样的例子我至今还未见过。

这些年，“地铁一响，黄金万两”，也成为了坊间共识，说明大家对地铁通勤的价值在逐步肯定。

对于地铁房的最佳距离，一直备受争议，但我比较认同之前上海统计部门给出的答案。

距离地铁站点步行5分钟内的房子，称之为，“正地铁房”；10分钟之内的成为“准地铁房”；15分钟内的称之为“近地铁房”。

其实在我眼里，15分钟的距离也很尴尬，步行走着太累，打车又比较浪费。所以10分钟之内刚刚好。

那么地铁房和非地方的房价差值有多大呢？

拿北京潘家园地铁站旁边的社区举例，紧挨着北工大西门站的90年代小区松榆东里房价为5.9万/平米，而1.3公里外（步行15分钟之外）的同年代小区，双龙南里房价为5.5万/平米，两者相差4000元/平米。

再往远处，2公里的弘燕路小区房价为5.2万/平米，以此递减。

这样的例子我可以随处找到。总体来说，地铁房和非地铁房的差值，一般在5～20%之间。而且每次房价大潮来临，地铁房房价一定要优先于非地铁房上涨，每次回调，地铁房也表现出相应的抗跌性。

当然地铁的价值也跟城市能级息息相关。

在我走过的大部分城市中，发现能级越高的城市，地铁房价值越高，而能级越低的城市，地铁房的价值也越不明显。

这不难理解。

拿呼和浩特来讲，一个城市总共横纵两条地铁，城市建成区版图有限。城市主要的交通依然依赖公交和私家车，地铁使用率一般，地铁房的价值也不如想象中那么大。

5

商业与开发商

商业和开发商，因为细节较少，所以放在一起讲。

商业在于生活便利，无论是购物还是逛街娱乐，都是幸福指数的提升。但商业也分为大型商业综合体和小型商业。

例如万达、万象城、COCO Park、恒隆、华贸等大型商场，这种商业对周边房价的带动作用尤为明显。

深圳万象城

主要是因为大型商业可以聚集人流，人流聚集会助推商圈的形成，商圈又会创造更多的就业岗位。就业的人多了，那么对周边得住房需求量就会提升，周边的房价就会有足够的上涨潜力。

有时候商业和地铁是重合的，因为地铁站点，人流较大，所以政府在规划用地的时候，会把商业放在地铁口附近。所以你经常会看到，地铁房同样也是“商业房”。

但如果把这两个因素分开，还要看城市的能级和你所在城市商业是否发达。

商业是目的地，地铁只是到达目的地的手段之一。

对于能级更高的一二线城市来说，地铁通勤更重要，可以通达很多目的地，所以地铁价值优于商业；

而三四线城市，因为大多数城市商业配套比较匮乏，商业资源的稀缺性突出，地铁达到目的地有限，所以商业价值会比地铁更突出。

最后是开发商，开发商对房子价值的影响是致命的，主要表现在房屋质量和未来物业的运营，而后者决定了这个小区的生命周期。

这些年不被人们重视，是因为之前大家最在乎的是房子到底能涨多少钱，地段是一切；而不是这个房子本身对生活的影响是怎样的。

识别开发商是楼市的一大难题，我之前在一篇《一场暴雨，让我学会了买房》的文章里写过，大家感兴趣可以去读一读。

对房价的影响也分城市能级，在一二线城市，开发商品牌力相差不大，房价最主要集中在地段和房子的品质上；而在三四线城市，因为品牌开发商较少，反而成为一种独立的稀缺资源。

例如碧桂园和恒大，在上一波楼市大潮中，分别成为众多三四线城市的极值，也成为当地土豪群众最为热爱，可以“彰显身份”的一类物业。

6

大道至简

其实如果你细读每一部分，会发现我已经把研究的结果穿插在字里行间，但为了更直观，我最后再做一个全面的总结。

首先，四大因素比拼讲究城市能级，能级越高的城市，资源稀缺性越突出，学区比地铁价值更突出，但学区价值存在政策风险，这个大家一定要考虑到，别栽了坑。其次才是商业和开发商。

能级越低的城市，学区房依然比地铁价值突出，而且承担的政策风险相对较小。在经济极不发达、人口外流的城市或地区，我甚至可以坚定地告诉大家，这类城市的房产价值，只集中在学区房。

其次能级越低的城市，稀缺的大型商业将成为地方主要价值端，甚至超越地铁等交通价值。开发商依然排在最后。

总之，如果资金充裕，买房四大因素一定都要考虑到，这样的物业绝对跑过城市平均涨幅，有时候甚至可以达到双倍效果；如果乏力，四要素起要占一个，房价涨幅起码能跟得上平均涨幅。

再次强调，如果四大因素，一个都没有，一二线城市还能因为市场购买力以及区位价值，有一定的收益。除此之外，能级较低的城市，这样四不沾的房子，只有居住价值。

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